Trata-se de um direito real, concedido a outrem, pelo proprietário, de forma duradoura ou temporária, de construir uma edificação num terreno.
Ou seja, é concedida a faculdade perpétua ou temporária de construir ou manter uma obra em terreno alheio ou de nele fazer ou manter plantações.
Contrariamente ao usufruto, que consiste no direito uso de uma coisa alheia, o direito de superfície é um direito real (de propriedade) sobre a construção ou plantação que for edificada (ou plantada) sobre o terreno.
O Direito de Superfície e o Direito de Propriedade do proprietário do solo são realidades jurídicas distintas, mas interdependentes. Por se tratar de um direito real, esta propriedade superficiária pode ser alienada sem que tenha de ocorrer, necessariamente, a alienação do solo.
O titular do Direito de Superfície é chamado de superficiário, enquanto o proprietário do terreno é chamado de proprietário do solo.
Como e onde se constitui o Direito de Superfície?
O Direito de Superfície constitui-se mediante contrato, testamento ou usucapião, oneroso ou gratuito. Este pode resultar da alienação de obra ou árvores pré-existentes no terreno, desde que não inclua a propriedade do solo.
A escritura do Direito de Superfície pode ser realizada num Cartório Notarial ou numa Conservatória, ou ainda através de um Documento Particular Autenticado por um solicitador.
Como se extingue o Direito de Superfície?
No documento de constituição do Direito de Superfície as duas partes podem estipular a extinção deste direito dependendo da verificação de qualquer condição ou em consequência da destruição da obra ou das árvores.
Além disso, o direito de superfície extingue-se também:
Caso o superficiário não conclua a obra ou não proceda à plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de fixação, dentro do prazo de dez anos.
Uma vez destruída a obra ou as árvores, caso o superficiário não reconstrua a obra ou não renove a plantação, dentro dos mesmos prazos a contar da destruição.
Quando constituído por tempo certo e tendo decorrido o prazo.
Pela reunião, na mesma pessoa, do direito de superfície e do direito de propriedade.
Por via do desaparecimento ou inutilização do solo.
Pela expropriação por utilidade pública.
Quais os direitos do superficiário?
O Superficiário deve usufruir dos seguintes direitos:
Utilizar a superfície do solo do proprietário do solo nos termos do contrato firmado.
Usufruir e dispor da construção ou plantação superficiária como coisa sua, separada da propriedade do solo.
Exercer o direito de preferência na aquisição do solo.
Quais os deveres do superficiário?
O Superficiário deve cumprir os seguintes deveres:
Pagar ao proprietário do solo a prestação convencionada contratualmente entre ambas as partes.
Construir, edificar ou plantar de acordo o convencionado no contrato e, caso realizado projeto de obra, respeitar os projetos discutidos em contrato.
Conservar a obra edificada e, em caso de alienação onerosa, deve notificar o proprietário do solo para que possa exercer direito de preferência para a compra.
Quais os direitos do proprietário do solo?
O Proprietário do Solo deve usufruir dos seguintes direitos:
Receber do superficiário a prestação convencionada contratualmente entre ambas as partes.
Antes do início da obra ou das plantações, o uso e a fruição do direito de superfície do terreno pertence ao proprietário do solo, por isso, este pode utilizar o solo até que a obra ou plantação tenham início.
Se existir uma parte não utilizada de solo pelo superficiário, o proprietário do solo pode continuar a sua atividade no solo não utilizado, devendo tal uso ser discriminado no contrato estabelecido entre ambas as partes.
O proprietário do solo pode recorrer à resolução do contrato antes do seu termo caso o superficiário não edifique ou plante no tempo convencionado, ou caso edifique ou plante com destino diverso ao concedido.
Quais os deveres do proprietário do solo?
O Proprietário do Solo deve cumprir os seguintes deveres:
Não impedir ou prejudicar qualquer atividade ou concretização dos direitos de exercício do superficiário.
Assegurar a qualidade do solo e a sua qualidade para o seu uso e fim contratado.
Dar preferência ao superficiário para aquisição do solo em caso de venda a título oneroso.
